泰安旅游经济开发区总体策划

一、项目背景

　　泰安旅游经济开发区坐落在泰山脚下，成立于2002年，其前身可以追溯到1995年成立的泰山旅游度假区。但是开发区的发展一直停滞不前，2005年通过国家招标邀请外籍公司做过开发区的总体旅游规划，但是几年下来，规划也没有得到很好的实施。开发区的各项事业发展几乎停顿下来，仅有的几个旅游项目档次都非常低，也没有得到更大的改善，更没有新的项目进入，这与泰山旅游接待人数的节节攀升形成鲜明的反差。政府设立开发区的初衷并没有得到体现，故而需要新的思路来指导开发区未来的发展。

二、存在问题

　　困惑之一：观光客转化为度假客

　　把观光客转化为度假客是很困难的，观光客的动机一般很单一就是来看泰山的，而且消费水平比较低，这是一般的市场规律。

　　困惑之二：与城市功能区的竞争

　　对于观光客群的“留宿”需求，城市的酒店更有竞争力，因为有多样化的价格组合，而对于开发区而言，陷入到与城市酒店的混战中显然不利于抬升资源和区块的价值，也是不符合政府意图的。

　　困惑之三：难以创造独立的度假市场

　　开发区依靠良好的环境景观设计和低密度的建筑设施，发展一两个高端度假酒店，承接泰山的部分住宿需求并不困难，但想要创造出独立的度假市场几乎没有可能。

　　困惑之四：在激烈的竞争下立足何方

　　根据泰安市旅游局提供的“泰安市旅游发展情况介绍”，近年来，泰安全市将有147亿元的旅游项目投资，一批体量大、带动力强的旅游大项目呈现出大手笔运作、大气势突破的发展态势。例如泰山方特欢乐世界计划于2010年5月建成开业，泰山盐海神汤国际主题度假会议中心、投资3亿元的泰山大型实景演出等等。围绕着这些超大型的项目，将形成接待、服务、商业于一体的旅游休闲综合体。开发区的单一的度假酒店将很难与其竞争。

三、规划思路

　　寻找区块发展新的动力源：典型度假无法成为目的，但让更多的游客主动“留宿”开发区还是大有可能，让游客停留居住消费才是终极目标。这个动力源要满足三个需求：

　　对应市场的需求：区块的市场主体还是在于承接泰山客流，但也可创造出独立的市场需求，叫做“吸引一部分客源，创造一部分客源”，降低开发风险。

　　项目难以替代和复制：项目的综合性要强，复制成本高，只有这样才能提高竞争门槛。

　　城区功能的完善和促进：由于区块处在城市扩展范围中，地块发展动力源对于城市功能完善和促进要具有积极的意义。