创造养老地产的“农企模式”

一、中国养老地产市场火热

　　如何火热?

　　中国养老地产将从银发产业变成金色商机。

　　2013年，中国老年人口达到2亿，并将加速步入老龄社会，到2053年，老年人口将达到顶峰，关于养老的相关产业也将成为规模达到35万亿元的庞大产业。

　　对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使“银发经济”蕴含巨大商机。自去年以来，中国各地兴起了一股养老地产业投资热，房企、险企和其他投资机构纷纷投身养老地产。保利地产等地产商和泰康人寿等险资机构宣布进军养老住区，并制定了雄心勃勃的计划。

　　“以星级物业、智能寻呼、邦尼养老、蓝卡诊所4维度的服务系统，创造老年人全新生活标准”“拥有三甲医院医疗水平的社区医院，可以让专家与住户面对面进行医疗咨询”“温泉山谷养生，著名的森林氧吧，集旅游、休闲、度假、养生于一体”……各种不同的养老社区都在使出浑身解数撩拨老年人入住的欲望。

　　自今年起，关于中国养老产业的盈利及模式的乐观判断逐渐多了起来。养老市场空前火热，企业家纷纷投资养老市场。让投资者奋不顾身的原因也是显而易见的——中国60岁以上的老人超过2亿，有着全世界最庞大的老年消费群体;中国政府春风频吹，出台各种养老政策激活银发市场。

　　仅凭目前媒体披露的这些极富想象力的数字，就足以让各路资本看到养老市场的巨大潜力了。而这种想象力还得到了其他数据和事实的支持：中国独有的421的家庭人口结构，导致一个年轻人需要照顾几个老人;目前我国养老产业产值大约1000亿元，未来两年，潜在市场规模会超过4500亿，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个，市场空间显而易见。

　　随着养生旅游的日益发展成熟，中国养老地产因其“养生+旅游+房产”三管齐下的开发模式也备受社会各界投资者的青睐。2010年12月，万科正式宣布进入老龄化养生住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商也跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养生养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养生养老产业项目。一时间，各方对于养生养老地产的关注度达到高峰。

　　火热缘由?

　　1、市场需求

　　目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶段，预计到2025年我国老龄人口将突破3亿，也就是说4个人中就有1个老人，加之现代年轻人面临的社会压力过大，“4.2.l”家庭结构日益成为社会主体,绝大多数年轻人表示对赡养老人力不从心，社会中，由赡养老人引发的矛盾也日益突出，传统的家庭养老模式已不能适应养老需求，社会化养老大势所趋，而其中养老地产的发展会对缓和这一矛盾大有帮助。

　　中国房地产市场处于增速换档期、结构调整期和政策完善期，不少企业主动转型进入养老地产。养老产业这个蛋糕很大很诱人，整个养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等，产业链很长。

　　2、政策支持

　　在2014年8月16日李克强总理主持的国务院常务会议上，提出了要加快发展养老服务业的任务措施;9月13日，国务院正式发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步明确了对发展养老服务业的支持，并对加快发展养老服务业做出系统安排和全面部署。民政部部长李立国2014年9月17日在贯彻落实意见的视频会议上，明确提出发展养老服务业，社会力量将唱主角。近两年，以万科、绿城为代表的民资房地产商积极进行养老地产的规划设计与开发，已经开始取得一定的成绩。中国的养老地产前景很大，大规模兴起是大势所趋。

　　除中央政府对养老产业的一些政策支持以外，地方政府也对养老地产项目给予众多优惠政策。当前各地经济发展速度都缓下来，地方政府需要通过一些项目来弥补制造业低迷带来的增速放缓。

　　3、投资热点

　　如今，宏观上货币供应过量的问题仍未解决，通过限购限贷的手段影响压制住房需求，市场资金需寻找出路。前些年市场快速发展时期，房地产公司自身扩展到一定规模，住房冷下来，就要创造出新的投资热点。

　　市场投资的供求与资金都有，关键是如何制造出热点来。办法通常是把新项目与国家政策鼓励发展的方向，或者是社会发展的趋势相结合，如当养老问题当前受到社会高度关注，以养老地产立项。这样做的好处一方面能获得社会认同，刺激出市场消费需求来，另一方面在土地供应上得到便利。