“险企模式”和“房企模式”

　　险企模式

　　从2010年起，中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继跑马圈地，在全国各地布局养老社区。一方面自己掏钱拿地;另一方面，也尝试分担风险，与其他地产商合作。一旦科学有效的商业模式得到证明，就可以迅速铺开。

　　1、险企为何如此看好养老社区

　　首先养老社区投资时间长，回报低且慢，能有10%的收益就不错了，如果房地产商做，还要承担6%以上的资金成本。但是，站在保险资金运用的角度，就比较合适，因为保险资金周期长，需要长期的资产进行匹配。

　　2、当不动产出租也盈利

　　事实上，即便不去考虑险企投资组合等因素，就是将这些养老社区当做不动产出租也会盈利。作为第一家开放入住的养老社区，合众优年(武汉)养老社区的一期工程占地245亩(合48万平方米)，目前一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张。这个项目分为持续健康退休社区(CCRC)、活跃老人社区(AAC)、失忆老人专区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。所以持续的收益将会是一大块蛋糕，险企比谁都清楚。

　　3、通吃上下游

　　值得一提的是，险企投资养老社区或许还有更多野心。合众人寿的大股东中发实业(集团)有限公司以房地产开发为主导，已形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。而且合众人寿方面有消息称，下一步计划进入医药领域。通吃上下游或会对投资收益有更大帮助。

　　有着类似情况的还有泰康人寿，不同的是，泰康选择成立旗下团队或设立全资子公司来延伸产业链。泰康之家管理公司的团队就涵盖金融、医疗、护理、物业的人员。近两年，泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。其年报显示，2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司，2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司，除泰康伟业持股97.8%外，其他均为百分百控股，资本金投入近92亿元。

　　不过，对于险企的开发模式，我们认为：养老社区和医院一样，不是加工制造业简单上下游关系，商品的标准在不断变化，个性化的需求也会比较多，风险不容小觑。事实上，美国的保险公司联合健康保险公司(UHC)曾与多家健康险公司联手200多家医疗机构开拓保险的产业链，但最后这些医疗机构逐一退出，这一计划也半途而废。

　　房企模式

　　房企也早已经嗅到了养老产业巨大蛋糕的诱人味道，据不完全统计，2014年公开信息的养老地产项目已经达到了上百个之多。而从实际情况来看，不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。多位业内专家透露，目前房企进入养老地产还是在试水阶段，有关养老地产的政策支持、融资渠道、盈利模式尚不成熟，未来房企在养老地产的盈利能力如何将决定其市场份额。

　　1、房企试水阶段

　　国内一线的开发商们最先启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。

　　另一个标杆房企保利地产早在2008年就已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地，摩拳擦掌。

　　2、养老地产成房企投资重点

　　一方面，随着国内老龄化趋势的加重，国家在政策上多方加强养老服务业的发展;另一方面，面对严厉的房地产调控政策，房企积极探索下一步发展旅游规划和投资方向，寻找实施战略调整或转型的绝佳契机。可以说，不管是从政策上还是从市场环境上来看，发展养生养老地产正当时，在这样的市场环境下，新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。

　　3、养老地产需要全产业链介入

　　尽管各大房企开始布局养老地产，但如何为养老地产找准发展方向，建立有效的运营机制，依然没有清晰的商业模式。在推出第一个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮表示，万科还未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。

　　按照保利地产发布的养老计划，保利地产将联合全国老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”。预计展会规模将达到22600平方米，参展企业350家，观众数量超过2万人次。

　　借助国际展览平台，保利地产通过展示老龄产业最新发展成果，吸纳国外先进的设备设施，反哺适老产品设计和适老服务标准，最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化，从而实现对养老产业全链条的整合。