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【行业观察】详细规划=详细一点的规划?

作者:汤俊  来源:北京创行合一规划设计院  日期:2012-4-10 

  现在,甲方一般都要求做详细规划,即便是做区域的发展规划,也要搭上几个重点地段的详细规划。而且基本上都省略了把详细规划拆分为控制性详细规划和修建性详细规划的阶段,问他们是控制性详细规划还是修建性详细规划,有的干脆就分不清二者有何区别,就回答我们就是要详细规划,有的出于省钱的考虑,在没有总规、控规的基础上就直接要求做到修建性详细规划的深度。


       我们能理解甲方的这种心情,因为按照一般的理解,详细规划比总体规划能够更有可操作性。详细规划听起来就比总体规划要有吸引力,可以解决实际落地的问题。


       可是,最大的问题是有时候甲方并没有对于详细规划的正确理解,有得就干脆把详细规划当成详细一点的规划啦!


       有的地方提出项目的时候根本没有考虑到一般性的问题,比如一个景区面积几十平方公里就提出做一个详细规划,这个详细规划怎么做?那么大的面积,即便做修规肯定是要选址的,然后还要有这个地块的符合要求的地形图。

 

 

       这些问题跟甲方一交流啊,他们都傻眼了,尤其是地形图的问题,他们一般都会有1:10000的图,也以为这个图就够了,等向他们提出来你必须测图时,项目就遭遇搁浅了,因为测图要费用啊,而这块费用不在他们的计划内,但是项目做不下去,也交不了差,而是详细规划就变成详细一点的规划啦,变成策划+总规+设计的结合体。


      我在西北曾经碰过一个这样的项目,有个投资商要我们做一个风景区山顶的修建性详细规划,说有地形图,我问是不是1:1000,他回答是。实际上我过去一看,是1:10000的,因为这个图他自己也是刚拿到的,也弄不懂。

 

       然后我到山顶一看,这个山顶悬崖峭壁,有三两个破败的小庙,几乎没有建设空间,而且这个景区是国家级风景名胜区,山顶也不可能通水电。我告诉这个老总:你这地方怎么能做修建性详细规划呢?你什么都不能建也没有必要建啊。老总说:你看我这山顶破破烂烂的,游客上来感觉不好。我告诉他,你就把游步道、指示牌和这些小庙进行一个景观改造设计就可以啦,山顶的东西不宜大动,要保全原始景观,也没有办法突破政策的限制,而且压根也没有必要。老总说,我也是这意思啊。那你说这是修建性详细规划的事情吗?这不乱花冤枉钱,难为别人难为自己嘛。


      在江西,有个国有茶业公司,经营着上万亩的茶园,想搞旅游。想让我们给他搞一个修建性详细规划,我说你这总规也没有,地块也没确定怎么搞?老总说,总规那东西没用,总规的内容你在详规里面点几笔就可以啦,我要详规,要图件。我到他那茶场一看,那茶场规模是很大,但是在丘陵地带上,间隔着平原的水田、村庄,除了厂部和工区,几乎没有可供利用的地块,周边的农村都有较好的生态环境。我就对随行的地方上的县长说,这个地区要是搞起旅游来,农民能够增收,农村的面貌也能够得到极大的改善。

 

      但是这个地方需要统筹来发展,不能是茶叶公司搞自己那块,农民到时在跟风搞自己这块。现在茶叶公司最大的问题是没有土地,而乡村旅游是没有依托,可以通过与农民的一种土地置换,给茶叶公司解决接待服务中心的土地问题,通过这个接待服务中心的建设,功能配齐,这个地方的旅游很快能有起色。

 

      而融合了茶田休闲度假和乡村旅游于一体的大型旅游区的开发将符合双方的利益。你们现在需要搞一个策划,再在策划的基础上做服务中心的修建性规划。公司的老总一听恍然大悟,县长也认可我这种说法。马上改变了初衷,由委托修建性详细规划变成委托大区域的开发策划方案。


      这算是交流得比较好的,也是双方的诚意使然。碰上有些以签约为目的的规划单位,才懒得去申辩这些可能会搅黄项目的浅显的道理,一切都以拿到项目为目的,至于接下来项目会遇到啥问题,才懒得去考虑。只是这样坑苦了业主。 


      不信,你去瞧瞧,现在有多少详细规划其实都是做成了详细一点的规划。


 

 

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