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旅游地产:择地取地垂直服务商现状及未来

作者:品橙旅游  来源:  日期:2014/9/5 

  中国的房地产上一年达到13亿方的量,并没有到顶。目前购房主力是85后,而人口红利到1990年出现下跌,因此至少还有五年的红利

 

  但除了能够快速走量、拥有成本和资金优势的房地产企业之外,其余的企业在房地产未来几年或许并不存在大机会。50亿以下的区域性企业难敌地产大鳄,有可能面临转出房地产行业的命运。在地方政府推新城用地的时候,由于资本要求的是可控制,减少不可预见性,因此不具备相关核心竞争力的企业不愿碰新城开发。

 

  而从购买需求层面而言,新增人口现在的购房质量比前几年下降了。很多有购买能力的人,近三、四年没有买过房子,在未来给大家提供什么样的新产品可能是一个方向。

 

  在休闲地产的操作过程中,考察发现很多项目都面临一些问题。其中一个很重要的因素是择地的问题,他们更愿意择景区旁边的地,但是离核心城市太远,基本上在第一块我已经说过,可能未来择地方面,这是一定要规避的。如果整个休闲地产作为以房地产销售作为中短期盈利模式,这没有任何问题,未来也是如此。

 

  但如果更关注资产价值的经营,则需要对整个周期严谨判断。以大盘的模式来看,一个三、五年要清盘的休闲地产项目,出于客户的零散度,要把它运营出口碑是需要时间的,你的很多投资是渐进的,边投一部分,边看一部分,边收一部分,这是渐进的。投资周期是五年朝上来看,并不是一个短周期。

 

  此外,从休闲地产项目的硬件配套来看,垂直服务商的缺乏是一个行业面临的问题,这也导致了客户迭代和人流培育体系面临困难。硬件之外,内容和服务虽然不是休闲地产销售的决定因素,但妥善的安排会是强大助力。

 

  我们发现很多休闲地产,即使它采取了错的开发路径,但是它的总经理有时候有五星级酒店工作经验,这个项目比一般的项目会好一些。有些项目缺乏购买惯性,但投入服务,建立起社区的邻里感,会引起很多人的购买冲动。

 

  对于休闲地产的机会及发展趋势,现在依然是争取大量土地的好时机,且能获得合适的价格。地方政府推地的压力很大,他也想往外送,只要让他觉得你能做得了,这时候就会有很好的空间。通过很多企业做的项目,不断的有企业找过来,动辄上千亩土地,其实是蛮不错的。

 

  此外,休闲地产的发展前景中,垂直服务商也有巨大的崛起机会,第一做文化商业运营的,第二是做健康,第三是直接做酒店和景区的经营。未来的休闲地产一定是小引擎及迭代思维。其中,对于小引擎而言,好处是错了还可以掉头。

 

  休闲地产与旅游地产的区别:旅游地产围绕风景区来打造,而休闲地产必须离核心城市不远,一个半小时车程以内。

 

  我国旅游资源丰富,景点并不稀缺,升级改造的诸多限制,导致近些年增长放缓,而且以观光游为主,滞留性偏弱,导致旅游地产的发展很尴尬。另一方面,近几年区域休闲、区域度假需求稳定增加,但又缺乏应有场所、设施和项目来承载,休闲地产因而存在巨大的机会,也成为开发商目前布局的重要方向。目前休闲地产一个很好的案例就是万科在杭州的良渚文化村,整体投入120亿,已经产出160亿,还有近200亿的货值储备。

 

休闲地产发展存在的问题

 

  一、模式与逻辑

 

  1、项目择地不合理,以前偏向拿景区周边的地,离核心城市太远,不适合用于发展休闲地产。

 

  2、对项目操作周期缺乏客观的预判,投资周期必须拉长,应该在五年以上。

 

  3、传统地产思维严重,喜欢引擎和硬件的高大上,缺乏项目运营和品牌运作的耐心和正确态度,希望一次性投入带来产出,缺少配套迭代升级的意识。

 

  4、往往先做住宅后做休闲,项目操作顺序不合理。应该先做好休闲设施吸引人流量再发展住宅产品。

 

  5、垂直服务商缺乏,靠开发商单打独斗困难重重

 

  二、客户迭代与人流量培育体系。旅游带动地产,但旅游产品定位太高前期投入太大且没有招来人气。

 

  三、资金安排上存在问题。应该致力于获取5年以上长线资金,可以采用股权合作的方式引入,同时要有规范的财务和治理结构,包括退出机制。

 

  四、客户入住时长的提升需满足硬件、内容、服务、运营四方合力。

 

休闲地产的机会

 

  1、 取地机会大,价差空间大,转让机会大:廉价获取大幅土地,地方实力型企业拿地有优势,存在转让机会。

 

  2、 用家时代的大市场:休闲地产生活化,逐渐构建完备的入住和生活体系。远郊地产休闲化:引入休闲、度假元素,关注生活方式升级,给客户置业一个充足的理由,为资本操作赢得空间。

 

  3、 垂直服务商的快速崛起下的双重机会,开发商不再是单打独斗。

 

  4、 资本心态逐步合理回归下的大机会。

 

  5、 可复制的模式。一旦摸索出成功的发展模式,便可广泛复制。

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