微度假成新趋势新型旅游地产投资价值渐现

　　IDG转投古北水镇

　　2013年，作为乌镇旅游最大股东的中青旅收购了第二大股东IDG持有的15%股份，交易完成后，中青旅在乌镇旅游的持股比例将由目前的51%增至66%。

　　乌镇已经成为假日文化旅游的热门目的地，知名度和游客数量也大幅度提升，此时IDG的退出让人有些意外。但是IDG却转投了中青旅开发的另一个“微度假”项目——古北水镇。

　　乌镇获得成功的背后，是巨大的“微度假”需求在支撑。不仅是在上海，北京、珠三角等高净值人群密集之处都有强烈的“微度假”需求。拿北京来说，现北京市城镇人口数量1700万人，拥有私人汽车370万辆，假设拥有汽车的家庭每年短途出游4次，没有汽车的家庭每年平均出游1次，则市内居民产生“微度假”市场为4500万人次/年;而北京市一年到访游客数量为2.1亿人，其中观光、休闲度假游游客约1亿人，假设其中5%会参与周边旅游，则到访游客的“微度假”需求市场为500万人次/年。因此北京市“微度假”市场需求约为5000万人次/年。

　　而反观北京周边的“微度假”目的地供给情况，整个河北省仅有5个5A级景区，相比之下，上海周边的浙江省、江苏省共拥有25个5A级景区，年接待量都超过60万人次。目前北京周边的景点已经人满为患，景点供给十分稀缺，欢乐谷的接待人数已达到345万，野三坡也达到了265万，承德市在2013年接待游客人数则达到了2312万人次。

　　在北京周边“微度假”目的地供给稀缺的情况下，地处北京到承德旅游线路上的古北水镇是一款对路的“微度假”产品。古北水镇不仅有司马台长城这个得天独厚的稀缺资源，还拥有丰富的温泉，属于休闲观光度假复合型定位的产品，个性化住宿等配套设施齐全。司马台长城虽然名气不如八达岭长城，但是八达岭长城在节假日早已人满为患，游客的观光体验度较差;且八达岭游客基数庞大，若司马台长城能分流20%也能达到160万人次。因此古北水镇凭借“长城+温泉+休闲观光度假”的定位，既能分流部分观光客人，也能有效吸引对旅游体验度要求较高的中高端游客。

　　古北水镇计划10月份正式运营，15年全面开放，16年初步达到成熟，根据中青旅自己预测，古北水镇17、18年即可达到乌镇现有水平。在试运营阶段，一天的游客量已达到一万多人，节假日每天的客流量可达三万人。北京旅游市场客源充裕，因此主打“微度假”定位的古北水镇根本不愁没有游客。

　　由于古北水镇的投资巨大，按照市场常规推断，其培育期大概为三年，但是项目试运营期间周末的游客人数已经超过乌镇，根据现有情况，古北水镇的培育期可能比一般市场预计的更短，有望提前贡献盈利。

　　根据国信证券的预估2013-2015年古北水镇有望贡献权益净利润-2356万(暂未考虑6700万的投资收益)、-2224万、1633万，即在2015年有望贡献盈利。同时考虑到古北水镇的较好的区位优势、客源基础和政府支持，也不排除超预期的可能性。

　　而中金公司对古北水镇项目的DCF测算得出，2014-2023年，该项目的折现现金流合计21.38亿人民币，给予项目股权估值116亿元。且该项目加权平均资本成本为8.0%，贝塔系数为0.95，永续增长率为3.5%，表示古北水镇项目的单项投资风险小于整个市场投资组合的风险，具有长远的投资价值。

　　旅游地产的转向

　　作为地产行业发展的新趋势，旅游地产下一阶段的发展方向应着眼在何处，成为大家关注的焦点。

　　过去的旅游地产更多强调的是占据旅游资源，拥有美景即可，而现在的旅游地产更加强调投资价值。北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎说，“投资旅游地产就等于同时投资了观光游和休闲游两个市场，因为旅游地产产品一般会临近风景区，可以为客户提供观光游服务，所以，旅游地产投资是双向的。我们作为研究机构更鼓励地产投资进入旅游地产市场，我觉得风险相对较低。”

　　无疑，“旅游+地产”的模式才是具有投资价值、能提供长期回报的旅游地产产品模式。在投资需求占主导的市场中，传统的“重地产轻旅游”的旅游地产模式的竞争力已经大不如前，只有保证产品过硬的旅游性，才能提升知名度和人气，从而提高投资价值。

　　比如身处古北水镇的长城源著项目，可以说是“旅游产业+房地产”的新兴旅游地产，是对传统旅游地产形式的一种颠覆，是一个全新的全民度假产品，填补了目前北京旅游地产的市场空白。

　　作为中国长城脚下唯一可售的住宅项目，长城源著在蓄客阶段就已赢得了超高的市场关注度。它有两种洋房主力户型，41平米左右的舒适套房户型价格在七八十万、80平米的跃层2居价格在一百多万;叠院面积在70-110平左右不等，总价在140-200多万，基本每户都有花园或者露台赠送，有天有地，独立入户。所有洋房和叠院都是精装修，而密云县城现在的普通住宅基本上报价都在17000元/平左右，有些别墅项目上20000元/平，但是长城源著所处的环境和长城资源都更具有价值。粗略计算长城源著的投资回报：41平 50-70万，40%的出租率，按500元租金一天估算，一年出租156天有7万多租金，一年投资回报率10%左右。总价小，收益高，且依托古北水镇这个热度持续增长的“微度假”景区，长城源著未来的长线投资收益十分稳定且可观。