养老地产融资新途径

　　房地产开发企业必须依赖其它渠道解决占总开发成本70-80%的土地款融资问题。对养老地产开发企业而言，融资问题更为严重。

　　首先，养老地产品的资金需求量大。

　　养老地产的投资除土地外，还包括养老设施的投资。一般而言，养老设施的投资至少会增加养老地产成本1000-3000元/㎡。对于一个100000㎡的中型养老地产项目来说，会增加投资1-3亿元。

　　二是养老项目资金自平衡能力差。

　　一般房地产项目均通过房产销售促进现金回流、实现项目现金流自平衡。但养老地产是以持有为主，不可能通过项目销售解决资金问题。对以持有为主的养老地产，利润率也就8%-10%，资金回收期长达10-15年。而养老服务的利润率最高也就20%左右，靠养老服务的低回报根本无法平衡地产重资产的现金流出。这更加重了养老项目开发和经营中的资金需求问题。

　　第三，养老项目，尤其是在国家划拨土地、非营利性养老设施银行或者不能做抵押、或者抵押率低，无法通过房地产开发企业常用的资产抵押解决资金问题。

　　需求的加重、供给的减少，“两头堵”的现状使养老地产的融资问题凸显，传统的间接融资方式并不能完全满足养老地产的融资需求，创新才是解决养老地产项目融资问题的根本出路。

三、信托在养老地产开发经营企业融资的作用和实践

　　根据MM定理，企业的融资成本与融资结构无关。这为养老地产开发经营企业的融资创新提供了坚实的理论基础。

　　养老地产开发经营企业应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资，并积极探索进行结构性融资，用好资产证券化工具(asset-backedfinancing)。根据2010年2月10日开始实施的《中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》(银监通2号)，结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。

　　结构性融资是将高度市场化的金融资源、实体企业资产信用资源高效配置的过程和结果，它将资金提供者、需求者两方直接配置起来，使银行、信托等金融机构成为融资的辅助者、中介服务者。

　　结构性融资的本质是一种以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资。只要某项资产能够产生现金流，该资产产生的现金流就可以被证券化。资产包括实物资产、现金资产，也包括债权资产。债权包括既有债权和未来债权。

　　在目前的法律环境下，实物资金、现金资产和既有债权(existingreceivable)可以被证券化。但养老地产的经营过程中很多是未来债权(futurereceivable)，如老年人入住后每月定期固定交纳的床位费、餐费和养老服务费等。

　　未来债权指现在尚未存在，但将来有发生可能的债权。这种债权尚需要在特定条件下(如一方交付标的物、持续履行义务等)后方可形成。在债权产生之前，权利人实际持有的是一种期待权，该权利受到合同的约束和法律的保护。既有债权的证券化对养老地产开发企业更具有现实性和可行性。

　　从目前我国信托业在养老地产融资的主要职能来看，信托在养老地产融资中的作用主要有两种，一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目，用于支付项目建安成本和养老设备采购成本等。

　　二是成立各种SPV(特殊目的公司,SpecialPurposeVehicle)，通过结构性融资充当直接融资工具，以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。

　　信托在养老地产项目开发中融资结构图如图1所示。

　　信托在养老地产开发融资中的作用特点是：