养老地产融资新途径

　　首先从监管层面上来看，要放松对信托投资方向、投资人数的管制，促进养老产业投资基金的发展。

　　养老地产与普通住宅、商业地产不同，具有公益性质、又属于国家短缺产业，供给严重不足。但养老地产与普通住宅除适老设施和特殊的建筑标准外，与普通住宅的外在区分并不明显;再加上很多开发企业打着养老地产的旗号行住宅开发之实，客观上造成了养老地产与普通住宅小区难辨真伪的问题。目前我国对养老地产与普通住宅、商业地产不作区分，都将它们按房地产项目进行管理。

　　在我国严厉控制房地产投资的大背景下，对养老地产项目的融资按普通住宅项目一样进行严格管控必然降低养老项目资金供应量，从而导致养老床位的市场供应量的减少。

　　银监会2010年2月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》和2010年11月《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对信托业投资房地产的资金规模、投资要求和资金使用方式等多个方面做出了严格限制，这实际上造成了孩子和脏水一起泼出去的后果。作为最重要的生产资料之一，资金的紧缩必将造成养老地产供应量的减少。要缓解我国养老地产供应不足的矛盾，银监会等相关政府部门必须放开信托对养老地产投融资的限制。

　　目前我国信托业管理的法律框架是一法三规。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条对单个信托计划的自然人人数和财产拥有状况都有明确限制，如单个信托计划的自然人人数不得超过50人，且自然人投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币等。对养老地产开发商而言，如果不放开人数限制和投资门槛限制，信托型的养老产业投资基金就不可能通过扩大人数和降低投资门槛等两个渠道筹措足够资金。因此银监会等政府相关部门必须放开对信托资金投资养老地产的管制，放开养老地产信托基金的购买人数和资金门槛限制，最大可能地解决养老地产开发经营过程中的资金短缺问题。

　　其次要加强相应的监管和资格审核，防止出现监管套利现象。

　　政府相关部门放开对信托资金投资养老地产的限制、放开养老地产信托投资基金购买人数和资金门槛限制等措施的实施，可能会导致监管套利现象的出现。

　　这种监管套利现象在开发商和购房人两头都可能会存在。由于政府对养老地产项目有优惠政策，养老地产项目的价格可能会低于一般住宅项目。存在价格差距，就会存在套利空间。套利空间的存在，会导致非老年人套取养老地产购买资格并倒卖养老地产项目。

　　政府相关部门要加强对养老地产项目购买人的购买资格审查，防止出现非老年人购买养老地产项目的现象，维护养老地产市场的正常秩序。对养老地产融资管制政策的放开，会导致部分非养老地产项目以养老地产的名义获得信贷支持和税费减免、床位补贴等优惠政策，挤占养老地产开发有限的资金，减少养老床位供应，加剧养老产业供需矛盾。

　　对于非养老地产项目可能出现的监管套利问题，政府相关部门要加强项目规划审查、工程监理和经营监查工作，确保养老项目按照规划施工、经营。

　　最后，要加强养老项目土地相关性质的研究工作，扩大专门的养老地产土地供应指标。

　　目前除北京、山东等少数省市外，我国绝大多数省市没有专门安排养老地产这类专项性质的土地供应，绝大部分是和住宅、社会福利用地、商服用地等一起出让。

　　即使在北京等已经推出专门养老用地的省市，对养老用地的性质和实施细则，如产权是否可以分割登记、产权分割出售的比率等都没有明确规定。养老用地供应计划不单列、土地性质不明确会导致养老用地要求得不到保证、也容易造成非养老项目借养老项目之名申请国家各种养老优惠、补贴等的现象;同时还不利于养老企业测算项目利润率进行可行性研究，使养老企业无法决策、不能投资。

　　明确养老用地的土地性质、确保养老用地的土地供应是扩大我国养老床位供给的根本办法。国家土地管理部门应加强这方面的研究工作，拿出确实的措施和时间表承诺解决该问题。

五、结论

　　未来债权的法律特征决定了养老地产的开发与经营环节都可以实现资产证券化。养老地产开发经营企业应更多地利用结构性融资工具，发挥信托资金使用方式灵活、资金来源多样化的优势解决目前我国养老地产融资渠道不畅、融资需求无法满足的问题。

　　政府也应该从投融资政策、信托监管政策和土地供应等三个方面做好相应的改革和促进工作，以适应我国迅速发展的老龄化趋势，促进我国养老地产的发展，满足我国老年人的养老需求。