第一讲：旅游投资新军常见问题分析
一、慧眼相中旅游
1．旅游业是"美丽产业"、"低碳产业"、"艺术产业"
旅游的功能是美化环境，提升人类生活质量，丰富生活经历，获取知识信息，同时又能增进人体健康，是一项新兴的永不衰落的"黄金产业"。而同时旅游因其对环境的负影响轻微，相反有保护与促进环境改善的功能，因而也是"美丽产业"、"低碳产业"，旅游还是一项颇具审美情趣的"艺术产业"。
2．世界旅游组织看好中国发展
近年来世界旅游组织（WTO）一直认定中国将成为世界第一旅游目的地国，2020年可望接待1.37亿人次入境旅游者，而且可能提前实现。
3．中国国民经济发展的新增长点
随着旅游业发展规模扩大，国家已将旅游业定位为国民经济发展的新增长点，拉动内需的重要领域，同时又是产业结构优化调整发展的重要对象之一。
4．企业家慧眼选择的对象
由于旅游是一项美丽事业，从事在山青水秀、文化厚重之地开发建设，它又需要占据一定的空间，所以特别适合原先从事危险性大、或者有泡沫现象风险多的企业家转营，更适合房地产企业家兼营旅游业。华侨城、中坤、开元等都已实证在风景区内从事旅游与房地产连体开发，可使企业大幅度升值并获丰厚回报。特别是在房地产开发政策趋紧之际更是上佳的选择。
5.时势的需要
中国旅游30年，培育了一个世界旅游大国，今后的目标是建设世界旅游强国。现在总体来说，中国旅游行业发展的短板就是企业，迫切需要涌现一批具有相当经验的旅游投资企业来推动中国旅游业的转型升级。如果说近30年的发展依靠垄断性的景观和文化资源自发形成的观光市场催生了一个旅游大国，接下来的30年更需要企业的智慧创新创意地建设一个以休闲度假旅游强国。
二、旅游投资的利好
1.旅游投资的进入成本低，旅游景区开发的综合效益很高，地方政府在招商引资方面有很多优惠，30年、40年、50年的土地经营权，相对地产、能源等行业，代价非常之低；
2.旅游开发是"滚动开发"，除了基础设施建设（很多也是由地方政府完成），不需要一次性投入很多，可以降低投资商的资金风险，投资商可以根据经营情况来衡量开发的时序；
3.很多人原本从事的生态农业、养殖业、种植业、花卉苗圃业，与旅游有很强的关联性，形成了自发的热潮，甚至旅游效益还超过了主业，老板们有意延伸产业链条，大举开发。
4.土地稀缺，资源就是价值，30——50年不等的经营权限，本身就相当于投资储备，就算是暂时不能赢利，将来也意味着多种可能性，或者转手，或者引资。
三、定义旅游投资新军
所谓新军，是指首次进入旅游投资领域进行项目开发的发展商，以旅游景区开发为主体，包括旅游房地产、旅游宾馆接待、旅游交通、旅游商业综合体等等。该类企业属于快速成长型企业，对行业的求知欲强，具备较高的学习能力，对项目有较高的期望值；而同时该类企业旅游投资开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决策能力弱，对资金和人才的需求非常高。他们的共性：
1.基于旅游投资成本低廉以及对土地资源的储备利用而来，但大部分都认为旅游是赚"慢钱"，主动性并不高，存在做短线旅游地产赚快钱的心理；
2.大部分企业已经拥有自己的支柱产业，拥有一定的资金来源，期望开拓旅游市场，构建本企业的另一产业；
3.关注项目开发风险，对现金流和利润有很高的要求；
4.获取的资源多是三四流甚至不入流的，前期塑造成本很高，尤其需要专业人才，而人才的缺失成为企业的最大瓶颈；
5.习惯沿用原有企业的经营架构和模式，不能适应旅游开发企业的矛盾突出，经常会出现沿用以前经验来对待旅游项目的开发。
四、企业老板容易走进的误区
进入旅游投资行业的老板，大多激情澎湃，对待事业有着强烈的责任心，对旅游业也抱有热烈的成就感。但他们大多容易犯一些通病：
1.迷信经验
现在有旅游投资经验的商家很少，有经营过成熟景区的商家就更少。但大部分人都不缺乏旅游经验，很多老板甚至做过专项的考察。所以，很多老板都把自己的旅游经验套用到旅游景区的经营方面来，凭经验来判断经营的思路。
2.市场意识薄弱
投资旅游景区的，一直以来，跟风现象非常地严重，也说明目前的旅游项目投资者在市场运作上的一种投资短见。许多的投资者进行此项目的投资，不是理性地进行市场环境的分析，而是一种近于盲目的市场进入姿态。也有些人看到什么热就投资什么，也有些人抱着捞一把就走的心态。
3.贪多求快
大部分的投资者有贪多求快的情节，总觉得项目越多越好，也不管项目之间有没有内在的联系，殊不知"商业模式越单一就越容易赚钱"。
4.没有资金使用的科学概念
在旅游业中赚钱还是稳打稳扎比较好，对资金的使用要有个计划。因为目前进入旅游景区投资的，大部分都是三流甚至不入流的资源，这些资源都无法依靠观光占据市场，迅速启动。而往往都是需要精耕细掘，做长线的休闲度假产品。
五、常见问题剖析
投资旅游有什么法律风险？行业风险？
项目是否值得投资，怎么判断？
如何取得土地？怎么规避政策限制？与地产怎么结合？
如何与政府谈判？前期合同需要提什么要求，需要规避什么问题？
如何与政府博弈，如何与政府建立良好的合作关系？
如何与村民建立良好的关系，出现危机时应该怎么办？
有哪些盈利模式？如何从项目中退出？
怎样才可以以最少的投资进行滚动开发获利？
没有旅游管理经验怎么办？没有人才怎么办？
项目第一步该投哪些内容，怎么使之带活整个项目的运营，增加人气，带来现金流，使周边土地升值；
招商、营销如何与与之配合，如未能达到设想效果，该如何处理？
如何做一级开发商？哪些项目要自己投，哪些可以招商分包？利益平衡如何衡量，怎么吸引合作伙伴并管理好？
规划请了一个机构，建筑景观设计请了一个机构、施工建设请了一个机构，每次都出现这样那样的问题？如何选择咨询方？如何控制评判质量？
一、慧眼相中旅游
1．旅游业是"美丽产业"、"低碳产业"、"艺术产业"
旅游的功能是美化环境，提升人类生活质量，丰富生活经历，获取知识信息，同时又能增进人体健康，是一项新兴的永不衰落的"黄金产业"。而同时旅游因其对环境的负影响轻微，相反有保护与促进环境改善的功能，因而也是"美丽产业"、"低碳产业"，旅游还是一项颇具审美情趣的"艺术产业"。2．世界旅游组织看好中国发展
近年来世界旅游组织（WTO）一直认定中国将成为世界第一旅游目的地国，2020年可望接待1.37亿人次入境旅游者，而且可能提前实现。
3．中国国民经济发展的新增长点
随着旅游业发展规模扩大，国家已将旅游业定位为国民经济发展的新增长点，拉动内需的重要领域，同时又是产业结构优化调整发展的重要对象之一。
4．企业家慧眼选择的对象
由于旅游是一项美丽事业，从事在山青水秀、文化厚重之地开发建设，它又需要占据一定的空间，所以特别适合原先从事危险性大、或者有泡沫现象风险多的企业家转营，更适合房地产企业家兼营旅游业。华侨城、中坤、开元等都已实证在风景区内从事旅游与房地产连体开发，可使企业大幅度升值并获丰厚回报。特别是在房地产开发政策趋紧之际更是上佳的选择。
5.时势的需要
中国旅游30年，培育了一个世界旅游大国，今后的目标是建设世界旅游强国。现在总体来说，中国旅游行业发展的短板就是企业，迫切需要涌现一批具有相当经验的旅游投资企业来推动中国旅游业的转型升级。如果说近30年的发展依靠垄断性的景观和文化资源自发形成的观光市场催生了一个旅游大国，接下来的30年更需要企业的智慧创新创意地建设一个以休闲度假旅游强国。
二、旅游投资的利好
1.旅游投资的进入成本低，旅游景区开发的综合效益很高，地方政府在招商引资方面有很多优惠，30年、40年、50年的土地经营权，相对地产、能源等行业，代价非常之低；2.旅游开发是"滚动开发"，除了基础设施建设（很多也是由地方政府完成），不需要一次性投入很多，可以降低投资商的资金风险，投资商可以根据经营情况来衡量开发的时序；
3.很多人原本从事的生态农业、养殖业、种植业、花卉苗圃业，与旅游有很强的关联性，形成了自发的热潮，甚至旅游效益还超过了主业，老板们有意延伸产业链条，大举开发。
4.土地稀缺，资源就是价值，30——50年不等的经营权限，本身就相当于投资储备，就算是暂时不能赢利，将来也意味着多种可能性，或者转手，或者引资。
三、定义旅游投资新军
所谓新军，是指首次进入旅游投资领域进行项目开发的发展商，以旅游景区开发为主体，包括旅游房地产、旅游宾馆接待、旅游交通、旅游商业综合体等等。该类企业属于快速成长型企业，对行业的求知欲强，具备较高的学习能力，对项目有较高的期望值；而同时该类企业旅游投资开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决策能力弱，对资金和人才的需求非常高。他们的共性：
1.基于旅游投资成本低廉以及对土地资源的储备利用而来，但大部分都认为旅游是赚"慢钱"，主动性并不高，存在做短线旅游地产赚快钱的心理；
2.大部分企业已经拥有自己的支柱产业，拥有一定的资金来源，期望开拓旅游市场，构建本企业的另一产业；
3.关注项目开发风险，对现金流和利润有很高的要求；
4.获取的资源多是三四流甚至不入流的，前期塑造成本很高，尤其需要专业人才，而人才的缺失成为企业的最大瓶颈；
5.习惯沿用原有企业的经营架构和模式，不能适应旅游开发企业的矛盾突出，经常会出现沿用以前经验来对待旅游项目的开发。
四、企业老板容易走进的误区
进入旅游投资行业的老板，大多激情澎湃，对待事业有着强烈的责任心，对旅游业也抱有热烈的成就感。但他们大多容易犯一些通病：
1.迷信经验现在有旅游投资经验的商家很少，有经营过成熟景区的商家就更少。但大部分人都不缺乏旅游经验，很多老板甚至做过专项的考察。所以，很多老板都把自己的旅游经验套用到旅游景区的经营方面来，凭经验来判断经营的思路。
2.市场意识薄弱
投资旅游景区的，一直以来，跟风现象非常地严重，也说明目前的旅游项目投资者在市场运作上的一种投资短见。许多的投资者进行此项目的投资，不是理性地进行市场环境的分析，而是一种近于盲目的市场进入姿态。也有些人看到什么热就投资什么，也有些人抱着捞一把就走的心态。
3.贪多求快
大部分的投资者有贪多求快的情节，总觉得项目越多越好，也不管项目之间有没有内在的联系，殊不知"商业模式越单一就越容易赚钱"。
4.没有资金使用的科学概念
在旅游业中赚钱还是稳打稳扎比较好，对资金的使用要有个计划。因为目前进入旅游景区投资的，大部分都是三流甚至不入流的资源，这些资源都无法依靠观光占据市场，迅速启动。而往往都是需要精耕细掘，做长线的休闲度假产品。
五、常见问题剖析
投资旅游有什么法律风险？行业风险？项目是否值得投资，怎么判断？
如何取得土地？怎么规避政策限制？与地产怎么结合？
如何与政府谈判？前期合同需要提什么要求，需要规避什么问题？
如何与政府博弈，如何与政府建立良好的合作关系？
如何与村民建立良好的关系，出现危机时应该怎么办？
有哪些盈利模式？如何从项目中退出？
怎样才可以以最少的投资进行滚动开发获利？
没有旅游管理经验怎么办？没有人才怎么办？
项目第一步该投哪些内容，怎么使之带活整个项目的运营，增加人气，带来现金流，使周边土地升值；
招商、营销如何与与之配合，如未能达到设想效果，该如何处理？
如何做一级开发商？哪些项目要自己投，哪些可以招商分包？利益平衡如何衡量，怎么吸引合作伙伴并管理好？
规划请了一个机构，建筑景观设计请了一个机构、施工建设请了一个机构，每次都出现这样那样的问题？如何选择咨询方？如何控制评判质量？