4、其他类型的土地

其他类型的土地主要是指除最基础的耕地外，还可以拿一些河流地、湖泊地、沙地、沼泽地等未利用地，这些地块虽然不能直接进行作物耕种，但是可以用于旅游开发，而且这种类型的地块拿地成本不是很高。

创行合一提示：在拿地时尽量保证所拿地类型丰富，如除基础农业用地外，还优先考虑一些林地、河流地、沙地、湖泊地、湿地等多种类型的土地，保证地块种类丰富，对于以后开发旅游项目具有重要的支撑作用。

（二）从谁手里拿地？

1、农户或村集体

从农户或者村集体手里拿地的主要方式是土地流转，与农户和村集体签订流转合同，支付流转费用或者采取其他合作方式。大规模的流转土地，成本高、收益低，造成土地的浪费，陷进土地流转的陷阱。所以在选择土地流转的形式的时候需要根据自己的实际情况来定。土地流转最理想的形式就是股份+合作的形式，这种形式土地流转可以节省大量的资金、人力成本。这种拿地方式有几个好处：一是取得价格低（按具体产业不同每亩在200元~800元），二是获得土地快（与村集体经济组织签订租地协议后就可使用），三是到期处理方便（这些租地费用一般都是1年~2年一付，一旦项目停止经营，只需停止租地即可）。

2、开发商

从拥有土地的开发商手里租赁土地，采取网或者中介机构租赁土地。

3、政府

从政府手里承包土地，可以承包林场、鱼塘、山地、沼泽地、湿地等，采取国有划拨或国有出让获取土地。

（三）拿地绝招——土地流转

1、土地流转的概念

土地流转（land circulation）其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转，土地经营权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将自己承包村集体的部分或全部土地的使用权（经营权）以一定的条件转让给其他农户或经济组织经营，即保留承包权，转让使用权。

2、土地流转的主要形式

《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）提出承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

结合我国农村的实际情况，经过多年的实践，全国各地涌现出一些好的做法和典型，主要有以下几种形式：

（1）转包

即指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后，原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。这其中还包括委托代耕，即农户暂时无力或不愿经营承包地，临时把承包地交由别人代耕，原承包合同规定的权力和义务都不变，时间、条件一般由双方口头约定。这种流转形式可分为农户间自行协商和通过中介组织两种形式。

（2）转让

即在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

（3）出租

是指承包方将部分或者全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后，原来的承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。这种形式还有另一种操作方式，即由乡（镇）政府或村委会进行操作，由经营者与乡（镇）政府或村委会签订租赁合同，农户与村小组签订有关合同，取得土地经营权，再召开村民代表会议进行表决，由村小组委托乡（镇）政府或村委会与承包商签订租赁合同，村小组、村委会、乡（镇）政府或者是承包者负责土地调整连片，用水、用电、机耕路修建、农田整治等必要的前期开发。

（4）土地互换

即承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权，即"物"与"物"的交换。这种形式也分为村小组或村委会出面操作和农户之间自发进行两种类型。

由于规模经营和调整农业结构的需要，必须进行土地连片，这就会涉及到有的农户不愿放弃土地经营权的情况，给集中连片造成一定困难。此种情况一般采取两种做法，一是将不在连片范围内而又愿意放弃土地经营权的农户的承包地，与连片内部分农户的耕地置换；二是以连片范围以外的抛荒田置换连片内的土地，村里给予适当的复耕补助。在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

（5）土地入股（股份合作）

即指承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社，从事农业生产经营；或者土地承包方以土地经营权作为股份入股土地统一经营者成立的企业，由土地经营者统一对土地进行经营管理，承包方只获取收益分红，或者成为土地经营企业的合同员工。这种形式一般由乡（镇）政府或村委会操作，农民把自己承包地的承包经营权作价折股参与开发，分享收益分红。入股，亦称"股田制"或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照"群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障"的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。

3、土地流转注意事项

（1）照顾农民利益

一是不能违背农民的意愿强迫流转，流转的条件、方式、价格等应由农户自主决定；二是土地流转后农户的既得利益要不低于土地流转前，以保障土地流转的顺利进行。

（2）明确流转主体

一是采取转包及互换方式的，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转；二是采取转让方式流转的，可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转，但由于这种流转方式使得流转方在承包期内失去了土地承包经营权，应当坚持"稳妥、慎重、本集体经济组织成员优先"的原则。

（3）确定流转年限

土地流转年限不应超过农户承包经营集体土地剩余年限，除"四荒地"（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）外，农民的土地承包经营权流转合同签订的时间不宜过长，到期后，根据实际情况再进行续签，这样更有利于保障流转各方的权益。从农户手里流转，流转期限为农民第二轮承包经营权的剩余年限；从村集体流转土地，采取反租倒包的模式，让村集体从新发包给你，流转期限最长为30年。

（4）控制土地用途

严格遵守《农村土地承包法》和《农村土地承包经营流转管理办法》的有关规定，不得以调整产业结构、发展农村经济等理由擅自改变原有耕地的农业用途。

（5）精确合同签订

流转合同必须使用政府统一制订的合同文本。签订合同时应当由承包方或其书面委托的代理人签订；流转合同中要注明流转土地的边界、坐落、面积、质量等级和流转土地的用途等内容；流转合同须明确说明流转双方的权利和义务，以及发生矛盾和纠纷后的处理方式等。

（6）明晰土地界限

在流转土地丈量划分上严格把关，明确土地界址，确保流转土地面积与流转合同面积相符，以避免界限不清楚而产生后续隐患问题。

（7）规避流转陷阱

不仅要搞清楚土地性质外还要按中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律签订合同，保证签订信息属实（姓名、住所、流转土地面积、用途、日期期限、价格等），合同不可随意更改不得对合同内容进行增补和删减，内容避免歧义，将不适用条款去掉，避免产生歧义。

另外，土地流转合同标明纠纷解决方法，可协商解决，可向人民政府协商解决。

（四）怎么拿地？

要有一个项目建议书，不能盲目拿地，要有前后手。拿地前必须明白自己看重的土地将来干什么用，是做什么项目，这就需要拿出一个项目建议书，这样从政府以及村集体手里拿地的时候可以得到支持，从而减低拿地的难度。

1、拿地项目完整流程