流转大规模土地后，做设施农业，从而获取规模化收益，设施农业属于高投入高产出，资金、技术、劳动力密集型的产业。它是利用人工建造的设施，使传统农业逐步摆脱自然的束缚，走向现代工厂化农业、环境安全型农业生产、无毒农业的必由之路，同时也是农产品打破传统农业的季节性，实现农产品的反季节上市，进一步满足多元化、多层次消费需求的有效方法。设施农业是个综合概念，首先要有一个配套的技术体系支撑，其次必须产生效益。这就要求设施设备、选用的品种和管理技术等紧密联系在一起。

创行合一点评：土地是农业的根本，在休闲时代，土地与农业已经不是以往的那种简单组合了，在土地基础上的创意农业、休闲农业、科技农业已经替代了以往的"盯着农业做农业"的时代，怎样寻求土地的最大收益称为拿地前最大思考。我院认为，将土地拿来做休闲农业，做创意农业，其产生的经济效益远远超过单纯的做农业。

（二）想着农业，拿地做金融

1、通过土地套补贴

（1）农业补贴有哪些

①直接补贴及农业保险

粮食直补、良种补贴、农机具补贴、对农业生产资料价格进行综合补贴、粮食风险基金，每年再逐步提高补贴的标准。新增补贴向粮食等重要农产品、新型农业经营主体、主产区倾斜加大农业保险支持力度，鼓励开展多种形式的互助合作保险。

②农业用水、用电及其他补贴

农业项目按规定享受农业用电、用水政策，同时，可以向林业局申请林木补贴，向水利局申请发电机、变压器等，向发改委及财政局申请基本的建设补贴。

③农产品加工流动政策

降低农产品生产流通环节用水电价格和运营费用，规范和降低农产品市场收费，强化零售商供应商交易监管，完善公路收费政策，加强重点行业价格和收费监管，加大价格监督检查和反垄断监管力度，完善财税政策，农产品产地初加工支持政策；鲜活农产品运输绿色通道政策；生鲜农产品流通环节税费减免政策。

④税收减免政策

农业公司依法享受税收减免政策，同时，合作社销售社员生产的农产品，免征增值税。一般纳税人从合作社购进的免税产品，可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额。对农民作社向社员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机免征增值税。对合作社与社员签订的农产品和农业生产资料购销合同，免征印花税。

⑤林业类惠农补贴

造林补贴。乔木林和木本油料林每亩补助200元，灌木林每亩补助120元（内蒙古、宁夏、甘肃、新疆、青海、陕西、山西等省区灌木林每亩补助200元），水果、木本药材等其他林木每亩补助100元、新造竹林每亩补助100元。

（2）农业补贴的种类

①2003年开始，国家对种粮农民实行直接补贴及农资综合补贴。

②2007年开始，生猪标准化规模养殖场(小区)建设，农业保险保费补贴试点。

③2008年，对粮食大户的奖励政策，继续实行粮食最低收购政策，奶牛标准化规模养殖小区建设。

④2012年，肉羊肉牛标准化规模养殖场(小区)，畜禽养殖场进行标准化改造

⑤2014年，继续完善农业保险保费补贴政策。增加农业保险品种，开展农作物制种、渔业、农机、农房保险和重点国有林区森林保险保费补贴试点，增加农业保险品种。农资综合补贴、退耕还林补贴、草原生态保护补助等等。

2、抵押土地来贷款

（1）什么是农村土地经营权抵押贷款

土地经营权抵押贷款，是指用土地的经营权（使用权）抵押给银行，从银行贷出一定比例的资金。土地的承包权（农户的）不变，所有权（村集体）也不变。因此土地经营权抵押贷款，不会发生"抵押之后地就收不回来"的现象。

（2）农村土地经营权抵押贷款的对象和条件

农村土地经营权抵押贷款对象为从事农业生产经营的组织或个人。向金融机构申请抵押贷款必须符合以下条件：

A.具备一定生产规模和持续生产能力的种植（养殖）业、设施农业、现代休闲农业及其他符合抵押条件的农村土地经营权；

B.土地承包或流转程序合法，行为规范；

C.合法取得土地经营权，并依法取得农村土地承包经营权证或农村土地承包流转经营权证等证件；

D.依法经营，未改变土地的农业用途；

E.抵押土地所在的村集体经济组织及流出方同意抵押并在贷款无法归还时进行处置。

（3）贷款一般流程

贷款申请→贷款调查→贷款审查、审批→签订抵押借款合同→办理抵押登记手续→贷款发放→贷后检查→贷款归还。

（4）需要提供的资料

申请贷款人向贷款银行提供五方面的资料：一是规范有效的土地承包合同，由农村集体经济组织统一流转的，附农户委托流转协议；二是地上（含地下）附着物情况说明资料；三是申请人身份证原件及复印件（申请人为法人还需要提供营业执照副本及加盖公章的复印件、法定代表人或负责人身份证原件及复印件）；四是土地承包经营权人同意抵押的意见书；五是贷款银行要求的其他材料。

"贷款银行要求的其他材料"，比如中国农业银行，为了保证贷款用于农业项目，还要求：

A.具有较丰富的种养经验和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年，从事养殖业生产经营时间不低于3年。

B.从事农业生产经营项目自有资金比例不低于30%。

C.大田作物种植。水稻、小麦、玉米、大豆等粮食种植面积一年一熟地区不低于100亩，一年两熟地区不低于50亩；棉花、蔬菜、莲藕等经济作物种植面积不低于50亩。

D.水产品养殖。鱼池、网箱精养面积不低于50亩，大湖、水库散养面积不低于500亩。

E.设施及特种农业。采取温室大棚等设施开展农业生产经营的，以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种农业的，种植或养殖面积不低于5亩。

F.以家庭承包方式取得农村土地承包经营权开展农业生产经营的，种植或养殖面积准入条件可为以上第三至第五款标准的50%。

（5）需要注意

农村土地承包经营权抵押的期限不得超过农村土地承包期的剩余期限。

因为农业经营风险和波动性比较大，所以贷款期限都比较短。一般来说，各地农村土地经营权抵押贷款期限为1年，原则上不超过3年，5-10年及以上的个别地区也有，但很少。

农村土地承包经营权抵押贷款金额一般在其所评估（包括地上附着物）认定价值的50%-80%之间，各地规定不同，具体请咨询当地。

（6）以下是开展农村土地承包经营权抵押的地区：

安徽省：2014年启动，在金寨、凤台、庐江、天长、凤阳、怀远等6县（市）先行试点，2015年在全省逐步推开。试点阶段，重点选择农村商业银行、徽商银行、村镇银行等开展土地承包经营权抵押贷款业务。

黑龙江：截至2014年年末，黑龙江省64个县（市）中已有58个县（市）开办了土地承包经营权抵押贷款业务，2015年全面推进。

山西：山西省2013年确定在潞城市和新绛县开展农村土地承包经营权抵押贷款试点，后又追加灵丘县、孝义市、左权县、高平县等13个(市、区)。

浙江省：嘉兴、湖州、长兴、慈溪、临海也分别于2010年、2011年和2013年先后开展了农村土地承包经营权抵押贷款试点，如今全省多地已经推广。

吉林省：2012年以来，吉林省从梨树县开始，探索农村土地收益保证贷款新模式，吉林省未来将农村土地经营权抵押贷款试点范围扩大到28个产粮大县，到2017年基本实现全覆盖。

山东省：莱芜、德州、枣庄、青岛、潍坊、济宁、寿光等多地都涉及。

四川省：《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于2014年1月正式发布，在成都、德阳、绵阳等8个市9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。

河北省：2014年11月，河北发布《河北省农村土地经营权抵押贷款管理暂行办法》，指出将优先支持以种植粮食作物为主、示范带动作用突出的农民合作社、家庭农场、专业大户。

3、粮食银行来盈利

（1）揭秘土地通过粮食银行盈利的法宝

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。而当你流转了大规模土地，就可以通过粮食银行用土地抵押贷款。粮食银行一方面解决了农民的卖粮难、储粮难问题；一方面减少了粮食浪费，为国家节约了粮食。

"粮食银行"主要有三个特点：

一是存取自由。"粮食银行"存取时间通常为一年，其间粮权不变，可以随时提取存粮或兑现。

二是保值增值。农民存粮后可以直接提取现金，也可以根据市场价格变化随时进行结算。如果市场价格上涨，就按上涨价格结算，粮价下跌时可按照存入量兑换等值的粮油产品。

三是与便民连锁店联网，兑换方便。农民凭"存折"可到粮食系统开设的"粮油超市"兑换生活用品。

（2）利用土地承包经营权向银行贷款

邮储银行在2014年将配合一号文件，积极推进农村综合金融改革，如推进土地权益抵押贷款试点，携手阿里巴巴发展农村互联网金融等。

4、通过众筹来营收

利用已流转的土地，请相关规划设计院进行土地规划，利用编制好的规划创意和项目在融资平台开展众筹，从而利用众筹好的资金来开展项目，赚取项目盈利。

（三）换种思路做旅游

换种思路做旅游，用哪来的地做休闲农业，做旅游产业综合体，包含盯着农业的农业，包含旅游，又能做金融，还可以做地产、做养老、做乡村文化产业，借助地来做最时髦的产业——旅游业。

选择国家重点扶持的项目，如文化产业的扶持政策，乡村旅游示范点的资金补贴，以及规模农业、设施农业等相关政策。

把拿来的地做休闲创意农业，经过旅游化包装后可以做农业地产，在城市居住环境糟糕的情况下，未来居住的蓝领天堂肯定是在郊区和农村，随着交通的不断发展，农村至城市将会变得很便捷，因此开发包装好的农业地产也是比较好的项目。

做当前市场溢价空间高的项目，可以考虑郊野休闲农庄、乡村旅游景区、乡村文化产业、乡村养老基地、乡村度假别墅、农业产业园区等。在保证思路与创意的前提下，设计好项目的盈利模式与运作模式即可。

（一）活用规划求收益

2014年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。这就表明农村建设用地有巨大的利益空间，这就要求我们拿到土地后一定要根据当地的实际情况做好旅游规划，拟好可行的旅游规划才可能向政府申请要一定的建设用地，申请好的建设用地配合农业用地的景观打造、配套服务，可以做养老地产，同时还可以做设施农业等，采用规划做好旅游，做好企业，做好品牌，做好产品都将会使土地收益明显增加。

（二）巧用专家来生金

土地要想盈利，你得抢先他人一步了解国家的政策和"机密的情报"，这样才能更准确的引进农业项目和拿到国家的补贴。这就要求我们明白如何整合自身的人脉资源，知道如何做公关才能让你的土地盈利事半功倍！

1、学会利用政府资源。

政府资源能给你一手的政策资料和情报，让你抢占政策先机。

2、学会整合企业资源。

企业资源可帮你提供渠道、产品、人脉等更多的市场资源。

3、学会物色农旅人才。

农旅人才可在发展现代农业、农业互联网、休闲农业等专业领域，助你一臂之力。

4、学会利用规划人才。

好的规划人才可以拿出好的规划方案，一个好的方案不仅可以引资还可以争取各项补贴，还能赚取品牌收益。

（三）卖地方法

1、一是卖产品品牌

通过卖土地开发形成的，如农庄品牌、农产品品牌、旅游景区品牌、产品价值和产品收益等。

2、二是卖土地增值

土地溢价、土地地产（乡村度假别墅、土地转手租赁给市民、与景区（科研单位和艺术团体）捆绑卖长期收益等。