主题文化运作是区域经济运行的总体战略，关联性极强，带动力极大，可以带动文化、旅游、农业、商业、休闲娱乐业等业态的综合成长。

主题文化运作必须采用政府主导的发展战略，把文化产业作为GDP增长的支柱产业来定位和发展。

一、政府主导文化与旅游产业联动发展

由于资源配置机制和政府职能等体制原因，大部分地区的文化产业投资存在规模偏小，政府推动和关注度不够，政府可以为了发展工业从税收、土地的让利，对工业项目的招商力度，都是文化产业发展所无法比拟的。把主题文化运作当做城市运营、主导产业来抓，主题文化的发展才能够一飞冲天，文化的产业功能才能发挥出来。

必须由政府来主导：

第一， 主导观念，政府应进行正确的主题文化观念引导。

第二， 主导政策，政策是政府施行主题文化运作宏观调控的重要手段。

第三， 主导规制，政府应营造有序的产业发展环境。

第四， 主导规划，政府实施产业宏观调控的重要手段之一是对于发展目标的设定以及制定实现这一目标的措施。

第五， 主导公共投资，政府通过提供公共产品、资助重大项目和组织大型活动以达到启动社会投资，促进旅游业发展的需要。

第六， 主导社会联动发展，政府通过发展旅游业，实现社会进步与稳定。

（1）加强领导组织机构建设

文化与旅游密不可分。成立文化旅游产业发展委员会。由书记任主任，县长任第一副主任，四大家分管县领导任常务副主任，同时聘请国内知名文化旅游专家组成咨询委员会，形成坚强有力的组织保障，提振文化旅游发展信心，通过发展委员会全盘统筹文化旅游工作的规划和综合协调。

文化旅游产业发展委员会核心组成包括旅游局、文化局、国投公司，设置七个工作小组：

– 投资管理领导小组：由国投公司、国土局、财政局、发改局共同参与；

– 规划与拆迁领导小组：由建设局、旅游局、文化局、国土局、国投公司、发改局共同参与；

– 城市风貌建设领导小组：由建设局、旅游局、文化局共同参与；

– 旅游交通领导小组：由交通局、发改局、土地局、建设局共同参与；

– 文化开发领导小组：由文化局、旅游局、教育局、史志办共同参与；

– 投资商服务领导小组：由商务局、旅游局、文化局、发改局共同参与；

– 营销促进领导小组：由宣传部、旅游局、文化局、广电局共同参与。

（2）完善执行机构建设

在发展委员会领导下，根据需要，可设立有关下属执行机构，对文化旅游进行具体管理。主要包括办公室、文化旅游规划办、文化旅游招商引资办、文化旅游安全办、文化旅游服务办、文化旅游就业办、文化旅游企业管理办、文化旅游节庆办等。各办公室各司其职，保证旅游管理委员会的良好运作。

（3）成立公司实现市场化运作

在主题文化的开发工程中要坚持政府主导、市场化运作的方式推进文化产业发展。

成立主题文化国投开发公司。国投开发公司隶属于政府下的实体公司，主要负责文化经营、旅游开发、项目招商、资本运作、市场营销等实际工作。将区域内最核心的资源进行无偿划拨或授权经营的方式进行，由公司进行统一管理和综合统筹，使区域内的文化、旅游企业朝着专业化、规划化、品牌化的方向发展，并且将文化旅游开发和城镇建设、新农村建设、基础设施建设、旅游地产开发等有机结合，推进旅游企业的纵向和横向一体化发展，发挥规模聚集功能，为全县主导文化旅游开发构建企业抓手，推动文化旅游的跨越式发展。

（4）制定多种文化旅游保障政策

制定多方面的保障政策和奖励政策，如文化旅游发展专项资金、旅游信贷支持力度、减免税费、旅游奖励等财政政策、金融政策、税收政策、奖励政策等旅游保障政策。

二、实施文化旅游用地的综合管控，保证项目建设土地供给

城市化进程加快后，土地运作的机制形成，把区域经济发展推上了"城市运营"的道路。城市运营，特别是城市土地运营，已经成为政府执政的常规理念，土地的运营就是城市运营以及文化旅游运营的核心载体。由文化旅游管委会统一协调规划、土地、建设、环保、农村、水利等于旅游开发有关的管理，并可采取以下一些措施来控制土地市场的交易行为：

（1）实行土地预征，控制土地潜在效益

所谓预征，就是不改变其使用权和使用性质，而把这部分土地由农村集体的所有权和管理权转为为国家所有、国家管理。对土地进行预征，能有效地控制征地费用的上涨，有利降低开发成本，使开发建设带来的部分土地级差增值效益能留在国家手中。管理部门应按照规划意思和战略布局，对旅游区、度假区等提前实施土地预征，有利于进行土地战略储备和整体开发进程控制。

（2）政府投资成片开发，控制土地一级市场。

在文化产业区、旅游区、度假区，成片土地的开发建设，应基本由政府和文化旅游管委会投资进行。政府以财政资金投入国投开发公司，并把成片土地批租出让给这些开发公司。

（3）按规划带项目批土地，规范土地二级市场。

所有国内外客商投资的项目，都必须符合文化旅游开发建设战略规划及相应的各片区总体规划。对没有具体的项目，或者项目不符合规划的，政府都不批土地。对于拿了土地，但项目迟迟不开工，资金长期不到位的，就应该收回土地。实行这一政策后可以有效地防止 "炒地皮"、"晒地皮"等不健康现象的发生。

（4）旅游项目用地政策保障

对于经政府批准的文化旅游大项目，可享受土地优惠政策，一次性金额缴纳土地使用权出让金可按评估确认价的一定比例缴纳，有特殊困难的，可在5年内缴清。对利用荒地开发文化旅游项目的企业，免征土地出让金，对利用荒山、荒地等进行生态旅游项目建设，减免出让金，土地使用权50年不变。

三、加大招商引资力度，以民间资本撬动文化旅游发展

1、改善投资环境

市场经济条件下,地区之间在投资发展上的竞争很大程度上是投资发展环境的竞争。经济环境是个"磁场"，环境好，磁引力就强。如今的经济环境，已不再是"三通一平"或廉价土地等低水平的环境概念了。在吸引投资的各种因素中，产业配套能力、政府办事效率、社会治安、生产生活等综合生态环境等已成为投资者最为关注的内容。必须按照"项目比较先进，税费相对较低，服务成龙配套，办事廉洁高效"的要求，着力营造优良的投资环境。

所以要营造良好的投融资环境：

（①）建立健全优质、健康、高效的政府工作机制。这是决定投资环境的根本因素。

（②）加强区内的旅游宣传，提高昆明人民的旅游认识水平，形成全社会关心旅游、支持旅游的良好氛围。

（③）改善旅游交通，改善旅游投资硬件。

（④）加强旅游宣传，提高郑和文化旅游在国内外旅游市场的知名度。

★良好的环境是一种吸引力、凝聚力、拉动力、竞争力，最终表现为生产力。要真正做好招商引资工作，加快经济发展速度，必须下大力气改善投资环境，优化发展环境。

2、建立和完善旅游投融资招商体系

（①）政府对旅游基础设施和重点旅游项目的投入进行导向性安排。

（②）政府参与文化旅游项目的立项审批，进行宏观调控。

（③）政府制定投资政策对不同旅游项目的开发加以鼓励、限制或禁止。

（④）政府通过编制文化旅游发展规划，对不同文化旅游项目规定允许、限定或不准开发。

（⑤）政府通过发布客源市场和产品市场信息，开展咨询服务，引导投资方向。

3、选好招商模式

可以采取：

（①）委托招商OR顾问招商——弥补了招商者对外地情况不熟的缺陷

（②）中介招商——公开、公平、公正

（③）网上招商——图文并茂，成本低，效率高，简单，交互性强

（④）以商招商——投资者带动投资者，信任度高

（⑤）旅游招商——在旅游活动中让投资者切身感受

（⑥）展览招商——对项目和产品的集中展示，广泛吸收人气

4、做好招商引资的形象设计、宣传和推介，完善CI系统，树立主题文化旅游 的特色品牌

5、招商项目包装

主题文化旅游开发可以作为一个整体项目进行招商建设，也可以将重点项目进行包装单独招商。

6、招商对象

有实力、有名望、有地位的开发商，文化经营商、旅游商业地产商、投资商、旅游集团。

7、招商条件

针对不同的招商对象有不同的招商条件，但总的来说必须给予足够的优惠条件，如土地价格、租金、地点、合作条件、年限等的优惠。建议招商应该定位在很有实力与影响力的大客户，因为他们的引进能够提升整个主题文化旅游开发的品味。

还要制定一系列的政策保障投资者的利益。

8、招商材料

在招商策划方案中包括招商项目包装，招商项目手册（项目名称、项目规模、项目概况、投资额度、资金协作方式、项目市场前景、经济效益说明等）将策划、规划的核心内容，结合相似风格的图片材料等，制作成约15分钟的多媒体动画，刻成光盘，可全方位向投资商形象展示建成后的滇池景区的整体景象。

建立整个文化景区的招商网站，推出所有招商材料，招商动态等。

制作高规格策划，视觉冲击力、具有丰富想象空间、可行性到位，使其成为政府公关、招商、营销、融资的核心依托。

整体招商材料：

区域总体规划

可行性研究报告

基础设施规划设计

主题项目的规划及建筑设计

多媒体光盘

媒体广告招商

宣传册

沙盘

整体招商挂图

全套招商手册

要求要点：

规划及图件：发布在网站、平面、电视等媒体，制作整套招商挂图、沙盘等

招商计划书：针对投资商，重点在投资分析，内容较为详细，为确有意向的投资者提供；

子项目招商书：整合项目资源条件、投资要求、收益等，内容为概括简略，为普通发放材料，成本不高；

可行性研究报告：针对政府报批项目，用于整个项目的报批；

优惠政策：适用不同类型投资者的环境及相关政策；

合作意向：展示开发商的灵活态度；

基本法律文件：界定开发商、投资商、政府、居民等各方的责任和权利。

9、招商渠道

招商融资部——成立并开始各类投资商名单搜集，定向撒网发送资料，重点联络实力投资商。

◆建立投资商渠道档案

旅游、房地产、文化等方面的报纸杂志、网络等媒体

政府招商部门

企业招商部门

专业招商部门

关联行业活动会议等

◆联络沟通

联络政府招商部门获取意向投资名单

联络有实力的潜在投资商

联络有合作空间的战略投资商

联络专业的招商中介机构

举办文化旅游专题招商会

参加各类招商会

10、招商宣传

◆招商大会

将项目的策划、规划评审会与新闻发布会结合；将招商考察与景区招商会结合。

◆招商推广计划

建立专门的景区的招商网站；与其他招商网实现链接，EMAIL营销；

印制一定数量的招商册，制定发行计划；

针对目标招商群，制定最佳媒体宣传组合，针对性媒体投放各类招商广告；

结合公关业务，开展招商运作。

◆招商洽谈与合作

设计多种合作模式，测算投资回报，综合考虑时间成本和资金成本；

通过谈判协商，可对规划设计进行修改，使得其更符合操作实际；

11、 "主题文化旅游开发"项目招商步骤

第一步，政府首先对"主题文化旅游开发"编制策划、旅游详细规划、可研报告使其成为项目开发的行动指南和招商融资的依据；

第二步，寻找"主题文化旅游开发"的一级投资商，意即将"主题文化旅游开发"作为整体包装招商。政府为投资商提供土地资源整合帮助，即提供开发商土地使用权、开发权、湖泊资源开采权。也可以分项目进行包装招商，省略第二步，直接进入第三步。

第三步，由一级代理商（或政府）出资源（或还要提供土地资源整合帮助）、推出项目进行项目招商，引入二级投资商（或投资商）。由二级投资商（或投资商）对项目进行现金投入开发，也可由一级投资商与二级投资商（或政府与投资商）合资开发主体项目。

在第一步方案中需要高水平的项目策划包装，需要在市场论证、产品设计上下功夫。由政府负责聘请专业策划规划咨询公司对项目进行包装，将资源的价值全部体现出来，把市场的可能性挖掘深，加强项目投资回收可行性。并在此基础上制作项目的商业计划书，按照投资界规范的要求、准备招商材料。依据招商材料，配合一定的政策支持和税费优惠，政府可以向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用合资开发或直接转让项目开发经营权等方式。其中，政府在"主题文化旅游"项目资金投入上，主要是开发前期投资和包装投资以及后继提供的宣传推广协助。