养老地产新出路打造养老综合体

　　在刚过去的一年，国家新修订的一条心法规引发热议。新法规定，子女今后不常回家看望或问候父母将构成违法。如此一来，对于身在异乡奋斗的年轻人来说，这似乎是一道难题。有人说与其被强制，不如和父母住在一起。这样一来，势必会引起房地产市场又一轮买房、换房高潮。从小房子换到大房子，有条件的还会给老人买房子养老，由此可见养老地产的市场潜力逐渐显现。

　　养老地产渐成刚性需求

　　据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，我国老年人的退休金总额将超7万亿元。于是，进军“养老地产”成为在深度调控背景下，房产开发商纷纷谋求转型的下一站。

　　无锡市老龄办王主任曾在接受媒体采访时表示，建国初期，当时号召多生多育，加上存活率比较高，人口增加迅速，近几年这部分人逐渐步入老年，是老龄化愈发严重的一个重要原因。

　　老龄人口迅速增加导致养老成为一个重要的社会问题。无锡市民政局福利处朱处长曾在接受媒体采访时说，上世纪70年代末开始实施计划生育，到目前形成了一批“四二一”的家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子，进入老龄化社会很难指望独生子女负担家庭所有老人的养老。

　　俗话都说养儿防老，但是现在的年轻人因为工作的原因，很难有时间去照顾父母，这是经济发展的必然趋势，未来‘四二一’家庭会越来越多。

　　那么无锡的养老地产的市场有多大呢?据数据显示，截止到2012年底，无锡老年人口就达103万，占人口总数的22%，老年化程度还会进一步加剧。如果按照5%的老年人有再次置业需求，并具有一定购买力，以每人平均50平米的购房面积需求算，未来无锡老年人需求量将达到257.5万平方米，市场潜力非常巨大，养老地产逐渐成为刚性需求。

　　前景美好但问题也不少

　　养老地产市场潜力大固然是一个大力发展的诱人条件，但这到底是养老还是地产呢?有业内人士认为，在国家土地供应当中并没有养老地产有地一说，养老地产的本质应该是养老而不是地产。

　　养老地产在几年的实践当中还是强调地产的概念，但这样的概念还无法达到养老的要求，有业内人士觉得要先强调的是养老，养老就是要靠后期的运行和服务，而不是简单的养老住宅的销售。

　　养老地产的配套是个相当庞大的体系，存在很大多的问题。其要建康复护理中心、医疗培训中心、中央厨房中心、养生公园等很多公共设施。而一个尴尬的现实是真正的养老地产项目很难盈利，从其他城市已投入运营的泛养老公寓之类盈利是一个很大的难题。前期投资巨大，后期如何盈利也成为养老地产发展中的一个重要问题。

　　据了解，对于养老地产，虽然有些地方政府在地价上给出了优惠，而且允许开发商前期配建一部分可销售的养老住宅，但还是设立了一定的盈亏点。如果政府没有相关的优惠政策，投资养老地产可能使开发商背着一个很重的担子。

　　养老是养老地产的意义

　　据了解，目前真正意义上的养老地产目前在无锡难以找到，像此次万科在锡推出的养老产品仅有200余套，充其量也只能算是试水。业内人士指出，我国的养老地产尚处于初级阶段，由于养老地产对于项目运作的要求非常高，或许还需要很长一段时期的摸索才能找到适合国情的发展模式。

　　有业内人士表示，目前养老地产主要布局在一二线城市，三四线城市还比较少。就无锡而言，老百姓能否接受养老地产是一个问题。无锡的住宅价格并不高，但如果附上了养老理念销售价格高于普通住宅，一下子未必会被接受。

　　据悉，万科的养老产品只提供给万科业主，与子女住得比较近，强调与子女之间的互动和交流。此外，在物业服务方面，万科还将再次提高标准，一方面通过落地于会所的老年大学、医院、按摩等功能，提供精心服务;另一方面，将万科基础养老物业———“橡树会”进行升级，通过提供高标准的家政、看护等，形成身心、情感的双重保障。

　　目前，在无锡地区能真正称得上全线打造养老地产概念的，可能就是宜兴东氿大道上的一养老综合体项目。据介绍，该项目由韩国顶级养老机构运营，并首度提出打造全产业链的“养老综合体”概念，集高端住宅、商业地产和养老服务为一体的综合开发模式，或许能为无锡市养老地产规划发展寻求一个出路。