嵊泗海岛旅游综合开发项目规划设计

　　——以“泗礁岛、枸杞岛、花鸟岛”一体化运营的旅游综合开发方案

一、规划背景

　　嵊泗县“十一五”规划提出围绕加快建设“现代化港口旅游城市”目标，全面实施接轨大上海，融入长三角的总体发展战略，加快发展嵊泗“港、景、渔”特色经济，以科技为先导、以创新为动力、以人才为基础，努力打造海洋经济强县、海洋文化强县、海洋生态强县，力推“东海明珠·中国第一岛城”的县域总体形象。

　　在这样一个大背景下，宁波联合房地产开发有限公司(以下简称“宁联”)决定投资开发建设“嵊泗旅游综合开发项目”，并已开始启动泗礁岛的南长涂沙滩的开发经营，为了延伸相关的产业链条，并且促进枸杞、花鸟二岛的产业转型升级，宁联公司有意在现有项目的基础上，通过合理的扩大开发面积，实现规模化的发展，打造嵊泗的综合旅游休闲度假项目，创造嵊泗的旅游新标杆。

二、SWOT分析

三、经营策略设计

　　根据两岛的发展方向预判以及对实地的考察，对宁联集团两个岛屿的经营策略和用地选择做出战略规划设计。

　　(一)经营策略

　　1、枸杞岛——“区块经营，面状布局”

　　枸杞岛由于环境多样，主体多元，综合开发的进入成本大，也不利于迅速启动。建议选定一个区块进行独立经营，形成一个完整的供应链条，其发展的定位应该是区别于渔村风情的大众市场，走高端的海洋运动休闲主题，拟选址的庙湾区块具备这个条件。

　　2、花鸟岛——“整体经营，点状布局”

　　花鸟岛的海岛资源独特，适宜发展高端的休闲度假，且目前没有任何的开发主体，建议宁联集团以区块整体运营商的角色进入花鸟岛的综合开发，先期启动度假酒店和青年营地、海钓基地、渔村休闲项目，在未来时机成熟，发展高端的海岛别墅项目。

　　点状布局是指项目分布于全岛，占据核心的土地资源和设施资源，通过全岛的项目开发，连成一片，品牌运作，无差别竞争。

四、总体定位

　　针对两个岛屿“一动一静”的特点，对于项目的总体定位有如下阐述：

　　枸杞庙湾项目：以海洋/滨海运动为主题，以离岛餐饮休闲为特色，以生态度假为重点，以海岛文化为内涵的小型度假区——枸杞“金色港湾”度假区。

　　花鸟岛项目：以海岛度假养生为主题，以游艇/海钓运动、国际青年自助游、会议婚庆、艺术创意为特色补充，走高端运作路线，融合了海岛观光、渔家风情体验、生态度假、海洋运动于一体的综合型旅游度假区。

五、功能分区

　　(一)枸杞岛——庙湾区块

　　四个功能区块：入口管理服务区、山林度假区、离岛餐饮沙龙区、庙湾休闲运动区

　　2、四个功能区块

　　入口管理服务区

　　分为两块，分别为陆路入口和海路入口，陆路入口设在四岙岗墩，将在这里设置停车场，游客从陆路到此即下车步行至度假村、游艇码头和离岛的餐饮区。设置管理服务用房，以及景区大门标识引导系统。海路入口设在现在的码头区块，将改造为游艇码头。