养老地产融资新途径

一、养老和信托

　　《中国老龄事业发展报告(2013)》指出，2013年中国老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%，中国老年人口约占世界老年人员的1/5。

　　杨燕绥研究指出中国已经进入深度老龄化社会，老年人口的实际赡养比不足5：1。老龄化首先是个重大的社会问题，其次也是个重大的经济问题。根据科布-道格拉斯生产函数，老龄化将从国民储蓄率和劳动供给能力两个方面降低社会产出，显著增加社会的经济成本。

　　信托作为金融业四大支柱之一，能为也当为推动中国养老相关产业的发展承担更大责任、发挥更大作用。

　　关于养老有四种解释，一是指保摄调养以延缓衰老的行为;二是指年老闲居休养的状态;三是指人体穴位名;四是指奉养老年人的行为。

　　本文认为养老指子女奉养老年人或老年人自己依托社会机构，为达到延缓衰老的目的而为老年人提供休养之所、让老年人享受闲居休养的社会行为和经济行为。

　　信托和养老具有天生融合性，其因有二：首先它们都是基于信任而产生的一种托付行为，其不同仅在于养老更多的是基于血缘关系而产生的一种亲情信任，而信托是一种基于法律关系而产生的制度信托。其次，养老和信托在本质上是相通的。

　　蒲坚认为人有三个基本属性：物质性、社会性和知识性。知识性是人的本质属性之一，是人的存在方式。当社会发展到一定阶段，物质性的生产资料不再单独统治人的意志，知识性的生产资料越来越成为推动生产力发展的决定性力量。从广义上来理解，信托是委托人由于知识和能力的不足而让受托人弥补其知识和能力的一种行为。养老正是老年人由于知识和能力受生理和专业能力限制而产生的一种委托行为。养老和信托在知识性上又取得了一致。

　　养老和信托同源性的典型事例是养儿防老，养儿防老的本质是一种养老信托。因此，养老和信托并不是风牛马不相及的关系，在我国养老产业的发展中应该更多地发挥信托的积极作用。养老地产是主题地产的一种，是为满足人们养老需求而开发的地产项目。它与普通住宅项目最大的不同是除了满足老年人的居住需求外，还能满足老年人养老需求，包括医疗康复需求和养老服务需求等。

　　具体而言，信托在养老地产的开发、销售和经营当中能起到融资、增信、促进流转、锁定客户、丰富产品等作用。本文主要研究信托在养老项目开发经营过程中的融资功能、作用形式并提出相关的政策建议。

二、养老地产开发经营企业融资现状和问题

　　资金融通，简称融资，它是资金在不同主体之间的流动，其本质是以资金供求为表现的资源配置过程。融资渠道是资金流动的通道，信托也是养老地产开发企业融资渠道之一。养老地产开发企业融资的方式主要有两种：直接融资和间接融资。

　　直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门在金融市场购买资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证券二级市场上流通)等特征。

　　间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介以实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。金融机构的主要功能是对来自社会不同层面的不同资源进行配置。

　　银行目前拥有巨额的资金资源，是市场流动性的主要供应者。但是作为间接融资主渠道的银行存在资源配置效率不高、甚至进行无效资源配置等问题，造成社会资源的浪费。在银行之外，养老地产开发企业需要其它渠道满足其间接融资需求。

　　养老地产是房地产的一个子类，属于主题地产。房地产企业融资的特点是：(1)资金需求量大，间接融资依赖性强。(2)融资受政策影响深远。(3)顺周期性明显。在顺周期时，企业市场前景看好，现金充足，房地产企业融资需求低，此时融资容易;逆周期时房地产企业融资需求高，但由于风险高，企业融资需求反而得不到满足。(4)土地和房产的抵押是融资的重要条件。(5)属于周期性行业，资金面临较大的经济风险及财务风险。  

　　受国家宏观调控的影响，房地产企业融资难度越来越大。2009年以前，开发商只需要用占开发成本20%-35%的自有资金购进土地，待“四证”齐全后，占开发资金65%-80%的建安成本可以由银行贷款满足。随着土地价格的上涨，土地成本占整个项目开发成本的比重己经上升到70%-80%。2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号)，根据该“通知”，“四证”齐全前，房地产开发企业不能从银行获得任何贷款。