养老地产融资新途径

　　一是融资介入时点早。通过公司制、契约制和合伙制等产业基金的组织形式，SPV和养老开发商可以作为股东、受托人或普通合伙人，扮演项目经营者的角色，其他战略投资者可以作为战略投资者、委托人或有限合伙人充当资金供应者角色。在项目刚刚立项时，就以股权投资的形式提供最初的注册资金和启动资金。

　　二是资金额度大。信托公司投资单一项目可以投入不超过项目总投资额65%的资金，结构性融资工作可以为养老地产项目开发提供大部分的资金。

　　三是时间期限长。结构性融资工具可以为养老地产开发提供从前期费用、土地摘牌、建安成本、设备采购和经营费用等全程成本，比间接融资主要覆盖项目建设期和项目经营期相比，其资金供应周期要长得多。

　　四是融资方式灵活。在养老地产后期的开发经营当中，有限合伙人可以债权或增资扩股或股债结合等多种方式继续投入资金，具有操作灵活、方式多样的特点。

　　因此，信托在养老地产开发过程中的融资能发挥较大作用。房地产信托投资基金(REITS)、既有债权的证券化可以解决养老地产项目开发中的融资问题，关于这方面的研究较多，本文不再做深入研究。养老地产开发完成转入经营期后，由于养老项目以持有为主，在前期资金投入巨大的背景下，后续经营当中的资金需求问题更大更迫切。下面重点探讨养老地产经营过程中的融资问题。  

　　我国《应收账款质押登记办法》第四条规定：“本办法所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益”。该规范提出了“未来金钱债权”的概念。

　　《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，该合同权利应该可以涵盖未来债权。

　　《联合国国际贸易应收款转让公约》第5条、第8条第1、2款规定，现有应收款是指转让合同订立时或此前产生的应收款;未来应收款是指转让合同订立后产生的应收款。

　　我国对可设立信托的信托财产合法性判断根据是《信托法》。根据《信托法》第2条和第7条的规定，信托财产应具备三个关键要素：(a)确定性;(b)合法性;(c)可转让性，即信托财产应是确定的，并由委托人合法持有并可以转让。

　　养老地产的经营过程中，有两种资产可以证券化，一是老年人入住养老项目时交纳的入门费或者抵押金，这属于既定债权;二是老年人入住时每月需交纳的养老服务费、房费、餐饮费等。第二类费用明确、稳定，完全可以理解为未来债权。通过结构性融资工作，把未来债权证券化，有助于扩大养老地产经营企业的融资形式和融资额度。现在的问题是我国法律并没有明确支持未来债权的证券化。

　　下面我们依据《信托法》信托财产三要素来探讨养老项目经营中的未来债权可否作为信托财产进行资产证券化。

　　首先从确定性的要求来看，对于确定性，只要未来债权可被特定化，则该债权作为信托财产可以满足确定性要求。

　　其次从合法性要求来看，一种观点认为：信托财产应当是委托人设立信托时已经合法享有的财产或财产权利。但是，法律强调的是合法非法的法律概念，而非现时所有的时空概念。将来产生的财产同样可以是委托人合法所有的财产。由于没有法律权威的解释，该问题尚没有结论。但若类比一般民事制度和交易，则权利是否现时存在并非法律行为的有效要件，而是取决于权利发生转移的时间。因此，现今的法律并没有将未来债权当作明确禁止范围。

　　最后从可转让性的要求来看，有基础法律关系的未来债权转让应当属于现行法律规定的债权转让范围;但我国法律未对纯粹的未来债权转让做出明确的规定，既不限制，也不禁止。

　　由此，我们可以得出结论，有基础法律关系的未来债权可以设立信托。没有基础法律关系的未来债权是否可以设立信托，在于该未来债权是否可被特定化和权利是否现实存在。从总体上来看，通过交易安排和结构设计，未来债权可以设立信托。

四、加强信托在养老地产开发经营企业融资作用的相关建议

　　未来债权证券化在法理上的可行为信托在养老地产开发经营企业融资打开了空间，有利于我国养老产业的发展。我国应重视并加强信托在养老地产开发企业中的融资作用。具体而言，我国应从以下三个方面着手，鼓励信托公司进入养老产业并在相关政策方面予以支持、鼓励发展。